Tellija: Tehnilise Järelvalve Amet
Periood: 2015
Rail Baltic on tervikuna uuena ehitatav raudtee (nn Green Field projekt), mis Balti riikides on kogupikkusega ca 700 km, millest Eesti territooriumil kulgeb üle 200 km. Tegemist on seega väga ulatusliku uue joonobjekti ehitamisega. Nimetatud joonobjekti planeerimisel ning avalike arutelude käigus on tõusnud õigustatud küsimus, millised on arendaja (s.o riigi kui infrastruktuuri rajaja) kohustused ja võimalused projektiga hõlmatud kinnisasjadega seotud õiguste kitsendamisel ja talumiskohustuse tekkimisel puudutatud isikutele kompenseerida ning kaasnevad mõjud hüvitada. Käesoleva analüüsi koostasid advokaadibüroo SORAINEN-ist Britta Pärk, Heili Püümann, Mari Haamer, Olivia Kranich, Veiko Vaske, Kaupo Lepasepp ning Urmas Volens (töögrupi juht) ja rakendusuuringute keskus CentAR-ist Janno Järve.
Rail Balticu projektil on nii otseselt kui ka kaudselt oluline mõju mitmetele kinnisasjadele, riivates seejuures kinnisasjade omanike omandipõhiõigust ning piirates maatükkide kasutusvõimalusi. Sellised mõjud võivad olla seotud vajadusega kinnisasi osaliselt või täielikult puudutatud isikult võõrandada. Samuti võivad mõjud hõlmata vajadust taluda infrastruktuurirajatisi või neist omakorda tulenevaid mõjusid/piiranguid kinnisasjal või rajatiste kaitsevööndis.
Uuringu eesmärgiks oli analüüsida riigile projekti realiseerimisega kaasnevaid kohustusi puudutatud isikutele negatiivsete mõjutuste kompenseerimisel ning täiendavaid võimalusi nimetatud hüvitamisega seotud avalikule ootusele vastu tulemiseks. Sellest tulenevalt käsitleti analüüsis infrastruktuuriprojektide elluviimiseks vajalike kinnisasjade võõrandamisele kohalduvat reeglistikku Eestis ja rahvusvahelist praktikat Rail Baltic raudteeprojekti perspektiivist.
Uuringu kohaselt saab riiklikult tähtsa projekti realiseerimiseks teisele isikule kuuluvat kinnisasja või selle osa omandada vabatahtliku müügi, sundvõõrandamismenetluse või ka ümberkruntimise käigus. Uuringu tulemusel selgitati ka välja, millised õigused on maaomanikel või muudel projektist puudutatud isikutel nõuda hüvitist: (i) kahju hüvitamise kohustus on ettenähtud seaduses; (ii) tegemist on sundvõõrandamise olukorraga ning (iii) isiku õiguseid on erakordselt piiratud. Omandit on õigus ilma omaniku tahteta võõrandada üksnes õiglase ja kohese hüvitise eest. Hüvitis ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest (turuhind) sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise ajal.
Hüvitis võib seisneda ka muu hüve võimaldamises maaomanikule (eelkõige mõjude leevendamine müratõkete või ümberkruntimise jms näol). Kompensatsioonimeetmete küsimus on üks olulisemaid Rail Balticu projektis tõusetunud küsimustest, kuigi võrreldes varasemalt rajatud joonobjektidega on mõjutatud kinnistuid isegi vähem. Samas tuleb arvestada, et Rail Balticu näol on tegemist objektiga, mis rajatakse üldjuhul täiesti uude asukohta. Analüüsi tulemusena jõuti järeldusele, et kehtiv regulatsioon enamasti avalikkuse poolt viidatud nn tunnetuslike kahjude hüvitamist ette ei näe ning hüvitamise kohustust sarnastes olukordades ei teki ka põhiseaduse või muude kõrgemalseisvate aktide alusel.
Rail Balticu projekti raames on täiendavate kompensatsioonimeetmete rahastamine ja täiendavate hüvitiste maksmine lubatav riigieelarvelistest vahenditest. Euroopa Liidu vahendite kasutuse kohta käivad reeglid ei võimalda ühekordseid ega pikaajalisi kompensatsioone, mis ei ole seotud otseselt projekti elluviimisega. Haldusorganite esindajatega läbiviidud intervjuudest selgus, et paljudel juhtudel ei ole asutused seaduse pakutavatest võimalustest teadlikud või seotakse ennast liigselt senise asutusesisese halduspraktikaga − näiteks vastab hüvitis tihti üksnes kinnistu turuväärtusele ning omandiõiguse kaotust kompenseeritakse üksnes rahas.
Analüüsi koostajad leiavad, et olukorras, kus vaidlustatud on ainult sundvõõrandamise korral makstav hüvitis või juba jõustunud planeeringuga ettenähtud ehitis (KASVS § 3 lg 4), ei tohiks vaidlus takistada maaomanikult kinnistu valduse äravõtmist, samuti ei peaks selle vaidluse tulemusena olema võimalik sundvõõrandamismenetluses olevaid otsuseid kehtetuks tunnistada muudel põhjustel kui menetlusreeglite rikkumine. Eelkõige ei peaks olema võimalik otsuseid kehtetuks tunnistada seetõttu, et sundvõõranditasu või hüvitis on määratud liiga madalana. Selline reegel on levinud ka teistes analüüsitud õiguskordades ning Rail Balticuga võrreldavas mahus projekti mõistliku aja jooksul läbiviimiseks tuleks koostajate hinnangul selles küsimuses seadust täpsustada.